Fennmarad-e a helyiségbérleti szerződés, ha elárverezik az ingatlant?

Jogi szakcikk

Mit tehet a bérlő, ha megváltozik a bérelt helyiség tulajdonosa? Érinti-e ez az ő bérleti jogát? És az új tulajdonos honnan szerezhet tudomást arról, hogy a helyiségen bérleti jogviszony áll fenn?

Bár a jogszabály e körben egzakt rendelkezést nem tartalmaz, a végrehajtási törvény egyes rendelkezéseit és az azokhoz kapcsolódó bírósági döntéseket összeolvasva az a következtetés vonható le, hogy az ingatlan elárverezése az adós által megkötött helyiségbérleti szerződést nem szünteti meg, ekként a bérlő az ingatlan elhagyására nem kötelezhető. Figyelemmel továbbá arra, hogy maga a végrehajtási törvény a bérleti (haszonbérleti) díjak árverési vevő általi szedésének feltételeit is szabályozza, e szabályok puszta léte is azt támasztja alá, hogy a helyiségbérleti szerződés az árverést követően fennmarad. „Az árverésre tekintettel a korábbi bérbeadó személyében tehát jogutódlás következik be, az árverési vevő az adós (tehát a bérbeadó) helyébe lép a bérleti jogviszonyban, így ha a vevő a bérleti jogviszony fenntartását nem kívánja, úgy annak megszüntetésére a korábbi bérleti szerződés rendelkezései szerint jogosult.” – mondta el dr. Macsuga Magdolna, a CHSH Dezső és Társai Ügyvédi Iroda szakértője.

Köthető-e bérleti szerződés a végrehajtás megindulását követően?

Az ingatlan lefoglalása nem jelenti az adós rendelkezési joga megszűnését az ingatlan felett, az adósnak a végrehajtási jog bejegyzését követően is lehetősége van az ingatlan vonatkozásában szerződést kötni, azt megterhelni vagy értékesíteni. Rendelkezési joga korlátját képezi ugyanakkor, hogy a lefoglalt ingatlanra jogot csak azzal a feltétellel lehet alapítani/szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. Eszerint tehát a végrehajtási eljárás folyamatban léte alatt is köthető helyiségbérleti szerződés, a szerződés tartalmának kialakításakor azonban a felek kötelesek figyelemmel lenni arra, hogy az eljárás célja a kötelezett teljesítésre kényszerítése és a végrehajtást kérő követelésének kielégítése.

Miként szerezhet tudomást az árverési vevő a bérleti jogviszony fennállásáról?

Az árverési vevők informálására az árverési hirdetmény szolgál, ebből kell kitűnnie, hogy fennáll-e bérleti jogviszony az értékesítendő ingatlan vonatkozásában vagy sem. A végrehajtó egyik legfontosabb feladata, hogy a hirdetményben pontos tájékoztatást adjon az elárverezendő ingatlan jellemzőiről, így azokról a körülményekről is, amelyek a vevő rendelkezési jogát korlátozhatják. Az adóst azonban bejelentési kötelezettség a végrehajtást kérő kielégítése alapjául szolgáló vagyontárgyairól, bevételeiről nem terheli a végrehajtó irányába. A végrehajtói tudomásszerzés leggyakoribb módja ezért az adós önkéntes, illetve a végrehajtást kérő, a bérlő, esetleg harmadik személy bejelentése, vagy a helyszíni eljárás (főleg akkor, ha a bérlő már a végrehajtási eljárást megelőzően birtokba lépett és annak látható nyomai vannak). A bírói gyakorlat értelmében amennyiben a végrehajtónak felróható, hogy az árverési vevő nem értesült arról, hogy az ingatlan megvásárlása esetén csak korlátozottan tudja rendelkezési jogát gyakorolni, az a végrehajtó kártérítési felelősségét vonhatja maga után.

Összefoglalva

Figyelemmel arra, hogy a helyiségbérleti szerződés egy sikeres árverés ellenére is fennmarad, mind az árverési vevő, mind a bérlő számára jelentőséggel bírhat a végrehajtó tudomásszerzése a bérleti jogviszony létéről (például a bérlő számára annak érdekében, hogy egy szükségtelen birtokvitát elkerüljön az árverési vevővel, vagy éppen, hogy az elárverezendő ingatlanra maga is licitálhasson). „Az esetleges érdeksérelmek elkerülése érdekében ezért körültekintően szükséges eljárni: vevői oldalon javasoljuk a megvásárolandó ingatlan jogi helyzetének teljes körű feltárását, ellenőrzését; bérlői oldalon pedig a bérbeadó működésének és a bérelt ingatlan jogi állapotának a folyamatos figyelemmel kísérését.” – emelte ki a CHSH Dezső és Társai Ügyvédi Iroda szakértője.

Jogi szakcikk
Black Friday – a GVH bírságolási ünnepnapja?

Hazánkban is egyre népszerűbbé válik az Amerikában a kereskedők ünnepeként is aposztrofált, a karácsonyi szezont indító kiskereskedelmi akciósorozat, a fekete péntek, vagy eredeti nevén Black Friday. Ebben a kiemelt akciózási időszakban azonban nemcsak a fogyasztóknak, de a kereskedőknek is érdemes résen lenni, mert a GVH sem nézi tétlenül az ígérgetési …

Jogi szakcikk
Januártól ellenőrzik a Magyarország biztonsági érdekeit sértő külföldi befektetéseket – a mulasztók súlyos bírságra számíthatnak

Elfogadta az Országgyűlés a Magyarország biztonsági érdekét sértő külföldi befektetések ellenőrzéséről szóló törvényt, amelynek értelmében külföldi befektetők egy meghatározott köre csak az illetékes miniszternek történő bejelentés megtételét és a bejelentés miniszter által történő visszaigazolását követően szerezhet tulajdonrészt, illetve befolyást magyarországi székhelyű gazdasági társaságban. A szabályozás részleteiről az act legal | …

Jogi szakcikk
A jó kivitelező ismérvei – jogi és gyakorlati szempontból

Mindannyian hallottunk már olyan esetekről – vagy jártunk mi magunk úgy –, hogy egy építkezés vagy felújítás során a megrendelő nem azt vagy nem olyan állapotban kapta, ahogy korábban megálmodta. Ennek persze rengeteg oka lehet, maga az építőipari kivitelezési tevékenység is rendkívül összetett, hiszen mindazon tevékenységeket magába foglalja, amelyeket egy …